Engagement de vente d’immeuble par une collectivité : une rétractation limitée

Lorsqu’une collectivité publique s’engage dans la cession d’un bien immobilier, peut-elle revenir sur sa décision ? La réponse est souvent non, à moins de respecter des conditions strictes prévues par le Code des relations entre le public et l’administration (CRPA). Retour sur un arrêt récent.

La sécurité juridique avant tout

Le principe est clair : une collectivité publique ne peut pas annuler une décision autorisant la vente d’un bien immobilier si cette dernière remplit les conditions d’une vente parfaite, telle que définie par l’article 1583 du Code civil. Cela inclut :

• L’accord des parties sur l’objet et le prix.
• L’absence de conditions suspensives.

Dans ce cadre, le Conseil d’État a jugé qu’une délibération autorisant une vente sans condition devient immédiatement exécutoire et entraîne le transfert de propriété dès sa transmission (CE, 15 mars 2017, SARL Bowling du Hainaut).

De plus, le retrait d’une délibération acceptant une offre d’achat est impossible si une vente parfaite a été conclue et a créé des droits au profit de l’acquéreur (CE, 26 janvier 2021, Sté Pigeon Entreprises).

La Cour administrative d’appel de Marseille (CAA, 10 janvier 2025, n° n° 23MA02314) a récemment confirmé ces principes dans une affaire opposant M. et Mme B. à la métropole Aix-Marseille-Provence.

Les faits

En mai 2019, la métropole avait cédé une parcelle (BV n° 159) à M. et Mme B. dans le cadre d’un projet d’aménagement. En mai 2020, elle avait approuvé la vente de parcelles supplémentaires (BV n° 149, 157, 158 et 160) aux mêmes acquéreurs.

Cependant, en mai 2021, la métropole a décidé unilatéralement de ne pas finaliser la vente de certaines parcelles, reniant ainsi sa décision initiale. Face à cette situation, M. et Mme B. ont saisi le juge administratif.

La décision de justice (CAA, 10 janvier 2025, n° n° 23MA02314)

La Cour administrative d’appel a confirmé que :
1️⃣ La vente était parfaite dès 2020 : L’accord sur l’objet et le prix rendait la décision irrévocable, sauf à respecter le délai de 4 mois prévu par le CRPA pour retirer un acte créateur de droits (CRPA, art. L. 242-1). Ce délai ayant été largement dépassé, la métropole ne pouvait plus se rétracter.

2️⃣ Injonction à régulariser : La Cour a ordonné à la métropole de régulariser l’acte de cession dans les conditions initialement prévues, sans toutefois assortir cette obligation d’une astreinte.

Les enseignements clés

✔️ Le respect des décisions créatrices de droits : Une collectivité ne peut revenir librement sur un acte créateur de droits. Le retrait doit respecter les délais et conditions strictes posées par le CRPA.

✔️ Un avertissement pour les collectivités : Cette affaire rappelle aux collectivités l’importance de mesurer pleinement la portée de leurs décisions avant de délibérer.

Conclusion

Cette jurisprudence met en lumière l’équilibre entre la liberté des collectivités publiques de gérer leurs biens relevant de leur domaine privé et la nécessité de garantir la sécurité juridique des transactions. Les collectivités se doivent être vigilantes, car une décision prise dans le cadre d’une vente peut généralement devenir irréversible.